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Finanzierungen ...

Baufinanzierung für Familien

Junge Familien

Um das junge Familienglück perfekt zu machen, fehlt oft noch ein Eigenheim. Oft denken junge Familien, dass sie nicht genug Eigenkapital aufweisen können, jedoch kann durch eine Baufinanzierung auch Familien ohne viel Eigenkapital geholfen werden. Zudem hilft der Staat mit verschiedenen finanziellen Förderungen, um Familien noch mehr Chancen für den Hausbau zu geben. Und nicht nur der Staat, sondern auch die Landesbanken bieten eine Reihe von Fördermöglichkeiten bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze an. Zum Beispiel vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstigere Darlehen und Zuschüsse, um Darlehensbeträge zu reduzieren.

Überblick über die Finanzen

Bevor der Kreditnehmer ein Haus baut oder kauft, wird das Haushaltsbuch begutachtet. In diesem werden Einnahmen und Ausgaben aufgelistet. Wichtig ist, dass die Kalkulation realistisch aufgezeigt wird. Denn nur so kann man dann den richtigen Kredit für die Familie finden. Hierfür sollte genug Budget für Freizeitaktiviäten, wie zum Beispiel Kino- und Restaurantbesuche mit eingeplant werden und auch wichtige Haushaltsgeräte sowie einen Urlaub pro Jahr.

Finanzierung mit Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Familien in die Finanzierung mit einbringen, desto niedriger wird die Darlehenssumme und der Zinssatz ausfallen. Es sollten mindestens folgende Kosten durch Eigenkapital gedeckt werden:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notar- und Grundbuchprovision
  • Maklerprovision

Baufinanzierung für über 50-Jährige

Um eine Baufinanzierung abzuschließen, gibt es eigentlich keine Altersbegrenzung. Jedoch achten die Banken durch die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien auf die durchschnittliche Lebenserwartung eines Menschen. Dies liegt bei circa 75 Jahren und bis dahin sollte der Kredit vollständig zurückgezahlt sein.

Somit bewilligen Banken Interessenten über 50 Jahre auch sehr oft einen Kredit. Denn durch das Umdenken der Banken und auch die steigende Beliebtheit bei Kreditnehmern für Mehrgenerationenhäuser (das Kind zum Beispiel den Kredit übernehmen) ist eine Zusage vorhersehbar.

Tipps für günstige Baufinanzierungen über 50 Jahren:

Wenn man ein paar Dinge beachtet, kann der Kredit auch mit einem niedrigerem Zinssatz und insgesamt mit besseren Konditionen ausfallen:

  • Eigenkapital: Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto höher sind die Chancen, dass ein Kredit bewilligt wird
  • Sicherheiten anbieten: Zum Beispiel zählt eine Lebensversicherung, welche zusätzlich zum Eigenkapital die Bonität stützt
  • Bezahlbare Raten: Die Rate sollte so kalkuliert werden, dass man diese auch mit der Rente stemmen kann
  • Flexible Raten: Vertraglich kann man festhalten, dass die Monatsraten kostenfrei angepasst werden. Wenn der Kreditnehmer noch arbeitet, können diese höher ausfallen, im Rentenalter sollte man diese dann runter setzen
  • Sondertilgungen: Normalerweise sind Sondertilgungen gebührenpflichtig und nur auf einen bestimmten Betrag begrenzt. Gerade im Rentenalter sind Kapitallebensversicherungen oder auch die private Rentenversicherung fällig, welche man dann in die Baufinanzierung einzahlen könnte

Kredite für Selbstständige

Für Selbständige ist es oft schwieriger, einen geeigneten Kredit zu unterzeichnen, da deren schwankende Einkommenssituation für die Banken ein Risikofaktor ist. Die Banken können durch die unterschiedlichen Einkommen nicht genau abschätzen, ob der Kreditnehmer die vereinbarte Rate auch abzahlen kann.

Jedoch ist eine Immobilienfinanzierung auch für Selbständige realisierbar. Wenn man eine Bank findet, die den Aufwand auf sich nimmt, umfassende Bilanzen der letzten drei Jahre zu kontrollieren, hat man schon den ersten Schritt geschafft.

Außerdem kommt es drauf an, aus welchen Wirtschaftszweig der angehende Kreditnehmer kommt: Oft haben Freiberufler, wie zum Beispiel Ärzte oder auch Rechtsanwälte, einen Vorteil gegenüber Gewerbetreibenden. Denn statistisch gesehen gibt es bei Gewerbetreibenden die höchste Insolvenzquote.

Oft werden die Kredite nur genehmigt, wenn weitere Antragsteller das Vorhaben unterstützen und eine Kreditwürdigkeit vorhanden ist.

Folgende Darlehensarten kommen für Selbstständige in Frage:

Annuitätendarlehen

Durch die immer gleich bleibenden Monatsraten ist das Annuitätendarlehen eine gute Darlehensart den Kredit abzubezahlen. Durch die Vorhersehbarkeit kann der Kreditnehmer die Rate mit in sein monatlichen Fixkosten mit einplanen und besser seine Budgetplanung koordinieren.

Flexibilität bei Annuitätendarlehen

Wenn darauf geachtet wird, in den Vertrag einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel mit einzubauen, ist das auf jeden Fall für Selbstständige von Vorteil. Denn somit kann man sich einen finanziellen Spielraum verschaffen, falls die Rate nicht gezahlt werden kann. Zum Beispiel könnte die monatliche Rate reduziert werden. Tatsächlich könnte auch im Ernstfall die Tilgung für einen vereinbarten Zeitraum ausgesetzt werden.

Natürlich geht es auch anders herum: Falls der Selbstständige mehr verdienen sollte und somit mehr einzahlen könnte, ist die das flexible Darlehen entscheidend. Durch diese können kostenlose Sondertilgungen ermöglicht werden. Jedoch sind diese limitiert.

Punkte, die hierfür sprechen:

  • Restschuld sinkt
  • Darlehenszeit verkürzt sich
  • Zinskosten der Baufinanzierung sinken

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz: KfW) vergibt Darlehen, die sich auch für Selbstständige eignen. Durch deren zinsgünstige Kredite und Zuschüsse, die jedoch nur einmalig ausgezahlt werden, unterstützt die staatliche Bank private Immobilienkäufe und den Bau eines Eigenheims.

Aber aufgepasst: Das KfW-Darlehen dient als Ergänzung zu einer Baufinanzierung. Man kann ein KfW-Darlehen nicht als ganzen Kredit beziehen.

Vor allem die günstigeren Zinsen als bei einer Baufinanzierung sprechen für ein KfW-Darlehen. Außerdem werden werden noch Zuschüsse ausgezahlt, welche nicht zurückgezahlt werden müssen.

Bausparvertrag

Bei einem Bauspardarlehen wird nicht zwischen Angestelltem und Selbstständigem unterschieden. Wie auch bei Angestellten muss der Selbstständige eine vorher vereinbarte Summe in den Bauspavertrag einzahlen. Diese Summe wird nach sieben oder acht Jahren als Eigenkapital deklariert. Die restlichen 60 Prozent werden nach der Ansparphase als Darlehen von der Bank zur Verfügung gestellt. Das Darlehen wird dann wie ein normaler Kredit durch Raten zurückgezahlt.

Der Vorteil für Selbstständige ist, dass sie die gleichen Konditionen wie Angestellte erhalten. Die Laufzeit, so wie auch der Zinssatz, bleiben gleich. Erst nach der Ansparphase - sobald das Darlehen zuteilungsreif ist - wird der Beruf genauer angefragt. Währenddessen werden auch folgende Papiere angefragt und überprüft:

  • Die letzten drei Jahresabschlüsse
  • die aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung)
  • und der letzte verfügbare Einkommenssteuerbescheid

Mit diesen Dokumente wird dann das Durchschnittseinkommen berechnet, welches dann wie das Einkommen eines Angestellten behandelt wird.

Sollte es vorkommen, dass die Darlehensanfrage durch verschiedenste Gründe abgelehnt wird, kann jedoch die eingezahlte Summe plus Zinsen ausgezahlt werden. Dieses Eigenkapital kann dann wiederum für eine Baufinanzierung eingesetzt werden.

Nachteil an einem Bausparvertrag ist, dass man erst nach einer gewissen Anzahl an Jahren ein Darlehen erhält und es nicht absehbar ist, wann genau der Kreditnehmer dieses erhält.

Denn es werden pro Quartal nur eine bestimmte Anzahl an Auszahlungen vorgenommen. Wenn man in diesem Zeitraum kein Darlehen erhält, muss man auf das nächste Quartal warten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Falls ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital finanziert werden soll, wird der komplette Kaufpreis über einen Immobilienkredit finanziert. Alternativ wird auch oft die Bezeichnung „Vollfinanzierung“ genannt.

Jedoch unterscheidet sich die Vollfinanzierung zu der 100 Prozent-Finanzierung in Bezug auf was genau und wie viel finanziert werden soll:

  • 100 Prozent-Finanzierung: Bei dieser Variante wird nur der Kaufpreis der Immobilie finanziert. Die Kaufnebenkosten trägt der Käufer selbst.
  • Vollfinanzierung: Hier werden neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten mit finanziert. Dies geschieht durch das Hauptdarlehen. Alternativ kann auch ein separater Privatkredit aufgenommen werden. Somit wird 0 Euro Eigenkapital mit eingebracht.

Zu den Kaufnebenkosten werden alle Aufwendungen gezählt, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbuch- und Maklergebühren
  • Notarkosten

Durchschnittlich werden zwischen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten mit einberechnet.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: die Chancen

Früher konnte man ohne Eigenkapital kein Eigenheim schaffen. Dies geht mittlerweile unter bestimmten Voraussetzungen schon: Der Ort und der Zustand des Objektes fließen in die Entscheidung der Banken mit ein. Sollte sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befinden oder nicht gut gelegen sein, werden die Finanzierungen von meistens nicht bewilligt.

Wenn die Kaufnebenkosten von dem Käufer getragen werden können, so hat dieser höhere Chancen auf einen Finanzierung.

Durch die aktuell niedrigen Bauzinsen werden gute Bedingungen für den Kauf ohne Eigenkapital geschaffen. Daher stimmen viele Banken einer Baufinanzierung zu, vor allem wenn der Käufer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanziert.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: die Voraussetzungen

Für den Kreditnehmer ist die oberste Voraussetzun,g einen einwandfreien Schufa-Score vorzeigen zu können.

Außerdem sollte der Käufer ein hohes und gesichertes Einkommen vorweisen. Hat der Kaufinteressent jedoch kein stabiles Einkommen, da er zum Beispiel als Selbständiger oder Freiberufler arbeitet, hat er ohne Eigenkapital geringere Chancen, einen Kredit zu realisieren.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: die Nachteile

Im Gegensatz zu einer Finanzierung mit Eigenkapital fallen folgende Nachteile bei einer Vollfinanzierung an:

  • Kosten: Die Zinsberechnung wird oft doppelt bis dreimal Mal so hoch angesetzt.
  • Zeitraum: Es wird ein schlechterer Sollzins angelegt und die Tilgung der Restschuld verlangsamt.
  • Bonität: Ein tadelloser Schufa-Score und gesichertes Einkommen sind erdorderlich.
  • Immobilie: Die Immobilie sollte in einem guten Zustand und in einer guten Lage sein.
  • Schulden-Risiko: Bei Zwangsversteigerung könnte der Finanzierte sich noch höher verschulden.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: die Risiken

Nicht nur bei der Vollfinanzierung, sondern auch bei der 100 Prozent-Finanzierung gibt es Risiken, den Kredit nicht zurückzahlen zu können. Durch sich verändernde Lebensumstände kann der Kredit möglicherweise nicht mehr zurückgezahlt werden. Da die Bank mit ihrer Finanzierung das Risiko trägt, sichert sie sich über die Eintragung der Grundschuld ab. Falls somit der Käufer zahlungsunfähig wird, kann die Bank im Ernstfall die Immobilie zwangsversteigern lassen, um einen Teil der Forderungen zu erhalten.

Auch der Zeitraum spielt eine bedeutende Rolle: Wenn sich der Käufer für eine Finanzierung ohne Eigenkapital entscheidet, muss er sich bewusst sein, dass der Finanzierte den Kredit in einem viel längeren Zeitraum abbezahlen muss, da die Tilgung länger dauert. Je schneller der Kredit abbezahlt werden kann, desto kürzer ist die risikobehaftete Zeit.

Neben dem Zeitraum spielen die Kosten eine sehr große Rolle. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird die Restschuld sehr langsam getilgt. Ohne Eigenkapital muss nach Ablauf der ersten Zinsbindung ein viel höherer Betrag weiterfinanziert werden als mit Eigenkapital. Falls sich bei der Anschlussfinanzierung der Zinssatz erhöht hat, so muss der Käufer noch mehr abbezahlen. Dies nennt man Zinsänderungsrisiko.

Wenn jedoch mit Eigenkapital finanziert wird, kann die Finanzierung schneller und günstiger abgeschlossen werden. Auch ein Vorteil: Falls der Käufer zahlungsunfähig werden sollte, mildert dies die Konsequenzen, da er mit seinem Eigenkapital haften kann. Falls der Finanzierte seine Raten nicht mehr abbezahlen kann, wird Folgendes passieren:

  • Die Bank wird dem Kreditnehmer gegebenenfalls entgegenkommen, indem sie zum Beispiel Stundungen veranlasst oder die Tilgungsrate heruntersetzt. Sollte nach diesen Maßnahmen der offene Betrag nicht abgezahlt werden können, wird eine Zwangsvollstreckung in die Wege geleitet. Spätestens dann sollte ein Schuldnerberater konsultiert werden.
  • Die Konsequenzen einer Zwangsvollstreckung sind, dass höchstens 70 bis 80 Prozent des eigentlichen Wertes eingenommen werden können. Außerdem bleiben eventuell Schulden bei der Bank, da nicht alle offenen Forderungen durch die Versteigerung beglichen werden konnten. Falls eine Finanzierung mit Eigenkapital abgeschlossen wurde, dann ist die Chance höher, ohne Restschuld aus der Zwangsversteigerung zu kommen.

Es kann noch ein weiterer Aspekt während der Finanzierung aufkommen: Die Nachbesicherung. Durch sinkende Immobilienpreise in der Umgebung sinkt auch der Wert der eigenen Immobilie. Zwar kalkulieren die Banken dies bis zu einem bestimmten Grad mit ein, sollte jedoch der Immobilienwert zu stark sinken, gibt es kein Gegengewicht mehr zu der Höhe des Darlehens. Daraufhin fordert die Bank weitere Sicherheiten, anderenfalls hat die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung einzuleiten.

Tilgung

Unter dem Begriff Tilgung versteht man die Rückzahlung eines Darlehens.

Durch die richtige Tilgung kann nicht nur die Laufzeit der Baufinanzierung gekürzt, sondern auch viel Geld eingespart werden. Es gilt jedoch drauf zu achten, dass ein gutes Mittelmaß gefunden wird.

Der Tilgungssatz

Der übliche Tilgungssatz wird mit einem Prozent der Darlehenssumme pro Jahr gewertet. Da im Moment die Bauzinsen jedoch so niedrig stehen, sind zwei oder drei Prozent Tilgung zu empfehlen. Denn je schneller die Rückzahlungen voran gehen, muss vielleicht an keine Anschlussfinanzierung mehr gedacht werden. Man sollte jedoch auch keinen zu hohen Tilgungssatz wählen, wenn dies nicht mit dem Haushaltsplan vereinbar ist.

Der Weg der Tilgung

Der anfänglich vereinbarte Tilgungssatz gilt nur für das erste Jahr. Danach steigt der Tilgungssatz, da der Zinsanteil sinkt. Der Grund hierfür ist, dass die Zinsen nur für die verbliebene Restschuld gezahlt wird. Diese wird von Monat zu Monat geringer. Zwar bleibt für den Kreditnehmer die Rate gleich, jedoch wird mehr für die Tilgung und weniger für die Zinsen verrechnet.

Volltilgung

Wenn der Kredit voll getilgt werden soll, kann man mit einer Tilgung während der Zinsbindungsfrist von mindesten 3 % rechnen. Da oft ein Rabatt auf die Zinsen gewährt wird, ist der Zinssatz während der gesamten Laufzeit fix. Jedoch sollte der Kreditnehmer daran denken, dass die Rate sehr hoch ausfallen wird. Außerdem ist in diesen Verträgen keine Flexibilität - wie zum Beispiel Aussetzung der Tilgung - vorgesehen.

Aussetzung einer Tilgung

Falls der Kreditnehmer in einem Monat Schwierigkeiten haben sollte seine Rate zu zahlen, kann man diese auch unter bestimmten Voraussetzungen aussetzen. Beispiele hierfür sind Arbeitslosigkeit, Überbrückung einer Krankheit oder auch ein sehr aktuelles Thema: Kurzarbeit, zum Beispiel durch eine Pandemie.

Das Darlehen kann für einen festgelegten Zeitraum pausiert werden und statt der kompletten Rate werden nur die Zinsen abbezahlt. Am Ende des Kredites wird dann die ausgesetzte Tilgung komplett fällig.

Statt einer Aussetzung kann auch mit der Bank eine Streckung der Tilgung vereinbart werden. Dies bedeutet, dass der Kredit um die Zeitspanne verlängert wird, in der die Tilgung ruht. Dies wird von den meisten Banken jedoch abgelehnt, da dies nicht in den Kreditverträgen vereinbart wurde. Natürlich gibt es immer Ausnahmen, in denen die korrespondierende Bank die Streckung gewährt.

Wenn weder die Aussetzung noch die Streckung der Tilgung angenommen werden kann, spricht man von einer Tilgungsstörung. Es sollte hierbei sofort die Bank kontaktiert werden, da diese das Recht hat dem Kreditnehmer sofort zu kündigen. Je nach Kulanz der Bank, schlägt sie eine Stundung der Tilgung oder eine niedrigere Rate vor.

Bausparvertrag

Der Bausparer wird in der Regel ein paar Jahre vor dem Immobilienkauf angelegt. In diesen Jahren zahlt der Interessent Geld in den Bausparer ein, um dann später Eigenkapital für den Erwerb einer Immobilie zu haben.

Der Ablauf

Den Bausparvertrag unterteilt man in zwei Phasen:

  1. Die Ansparphase
    In diesem Zeitraum von sieben bis acht Jahren werden in das Bausparkonto monatlich Beträge eingezahlt, um Eigenkapital anzusparen. Hierfür erhält man Zinsen.
  2. Die Darlehensphase
    Nach der Ansparphase beginnt die Darlehensphase. In dieser gibt die Bausparkasse einen zinsgünstigen Kredit für den noch zu zahlenden Betrag für die Immobilie.

Der Prozess im Detail

Während des Abschlusses des Bausparvertrages wird eine Bausparsumme festgelegt. Dies ist die gewünschte Summe für den Erwerb der Immobilie. Von dieser Bausparsumme wird in der Regel 40 Prozent von dem Vertragsunterzeichner selbst angespart, 60 Prozent des benötigten Betrages werden durch das zinsgünstige Darlehen von der Bausparkasse zur Verfügung gestellt.

Nach Abschluss des Vertrages beginnt zunächst die Ansparphase, in der der Vertragsnehmer über einen Zeitraum von sieben bis acht Jahren monatlich einen vereinbarten Betrag in den Bausparvertrag einzahlt. Sobald das Ziel von mindestens 40 Prozent erreicht worden ist, kann der Bausparvertrag zugeteilt werden. Das heißt konkret: Das Darlehen wird nun an den Finanzierten zugeteilt.

Nun gibt es zwei Optionen: Entweder wird das Angesparte ausgezahlt und kann für einen anderen Zweck verwendet werden oder man beginnt mit der zweiten Phase - die Darlehensphase. Zu dem Baudarlehen erhält man die Darlehenssumme, mit der man in eine Immobilie finanzieren kann oder aber auch in eine Baufinanzierung. Darauf folgend wird die Restschuld des Baudarlehens monatlich zurückgezahlt.

Staatliche Förderung

Wenn ein Bausparvertrag abgeschlossen wird, zahlt nicht nur Bausparnehmer alleine ein sondern der Staat und auch manche Arbeitgeber fördern dies auch. Das heißt konkret: Wenn man als Bausparkaunde förderungsberechtigt ist, zahlt der Staat und / oder der Arbeitgeber die vermögenswirksamen Leistungen auf das Bausparkonto ein. Vermögenswirksame Leistungen können auch Arbeitnehmerspazulagen, so wie Wohnungsbauprämien sein.

Andere Verwendungsmöglichkeiten eines Bausparvertrages

  • Sofortfinanzierung mit einem Bauspardarlehen:
    Man kann statt einem normalen Bausparvertrag auch einen Kombikredit aufnehmen. Dieser Kredit kann dann für einen sofortigen Kauf eingesetzt werden. Nach dem Kauf wird in den Bausparer eingezahlt, mit dem dann der Sofortkredit später getilgt wird.
  • Instandshaltungsrücklage:
    Wenn schon ein Bausparer vorliegt und Reparaturen oder Ausbesserungsarbeiten anstehen, kann der Bausparvertrag hierfür auch genutzt werden. Das bereits angesparte Geld kann die Bausparkasse dem Kreditnehmer als Kredit mit einem niedrigen Zins bereits auszahlen. Außerdem kann die Zuteilungsreife den Reparaturintervallen angepasst werden.

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