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Sicher und langfristig geplant
Unsere Anschlussfinanzierung

Definition Anschlussfinanzierung

Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man eine Weiterführung einer Finanzierung durch einen neuen Kredit. Eine Anschlussfinanzierung wird bei Ablauf der Zinsbindung der Finanzierung benötigt, bei der die Restschuld noch nicht beglichen ist.

Planung der Anschlussfinanzierung:

Schon fünf Jahre vor Ablauf der ersten Finanzierung sollte sich der Kreditnehmer Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Um den richtigen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung zu finden, sollte der Finanzierte immer die aktuellen Bauzinsen im Blick haben. Die Bank wird dem Käufer zwar auch ein Angebot machen, jedoch erst ein paar Monate vor Ablauf der ersten Finanzierung. Jedoch kann man in diesem engen Zeitraum oft keine anderen Angebote einholen.

Ablauf einer Anschlussfinanzierung

  1. Falls nach der ersten Finanzierung das Restdarlehen nicht zurückgezahlt werden kann, wird ein weiterer Kredit - auch Anschlussfinanzierung genannt - benötigt.
  2. Der Finanzierte sollte sich früh genug Angebote von verschiedenen Kreditgebern einholen, um sie vergleichen zu können. Alternativ kann auch das Angebot der Hausbank angenommen werden, welches drei Monate vor Ablauf des Vertrages vorgelegt werden muss.
  3. Nun muss sich der Kreditnehmer zwischen den Angeboten von den „neuen“ Banken oder der bestehenden Bank mit neuen Konditionen entscheiden. Falls dieser sich für eine andere Bank entscheidet, wird eine Umschuldung vorgenommen.
  4. Anschließend wird für die Restschuld der neue Kreditvertrag mit den jeweiligen Konditionen unterzeichnet.

Falls das Zinsniveau niedriger ausfällt als bei der ersten Finanzierung, wird der Käufer ab der Anschlussfinanzierung nun weniger Zinsen zahlen. Dies kann aber auch anders sein: Es könnte ein höheres Zinsniveau entstehen und somit muss der Kreditnehmer mehr Zinsen als bei der ersten Finanzierung zahlen.

Der Einfluss des Zinses auf die Anschlussfinanzierung

Die Zinsentwicklung ist der Haupteinfluss auf die Finanzierung. Durch ihn wird entschieden, wie viel Zinsen der Finanzierte zahlen muss. In folgenden Fällen wird vorgeführt was die Zinsentwicklung für Folgen hat:

  1. Fall: Der noch vorhandene Zins ist höher als der aktuelle Bauzins
    Wenn dies der Fall ist, kann der Finanzierte nun mit günstigeren Zinsen in die Anschlussfinanzierung übergehen.
  2. Fall: Das Zinsniveau ist auf der gleichen Höhe
    In diesem Fall ändert sich bei den Zinsen nichts. Sollte die Tendenz auf höhe Zinsen lauten, sollte man Angebot schnell annehmen. Wenn jedoch die Zinsen noch mehr sinken, kann der Interessent auch noch ein bisschen warten, um sich ein besseres Angebot einholen zu können.
  3. Fall: Der jetzige Zins ist niedriger als der aktuelle Bauzins
    Es kann auch passieren, dass der Zins für die Anschlussfinanzierung höher ausfällt als der jetzige. Das heißt: Der Kreditnehmer muss nun höhere Zinsen zahlen als vorher. Falls die Prognosen zeigen sollten, dass der Zins sinken wird, kann der Käufer natürlich auch noch warten und versuchen, einen günstigeren Zins zu erwerben.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - Die Unterschiede

Prolongation ist der Fachbegriff für eine Verlängerung einer Finanzierung des bestehenden Vertrages bei der jetzigen Bank.

Umschuldung: Hier wird zu einem Anbieter, wie zum Beispiel einer anderen Bank, gewechselt.

Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die schon einige Jahre vor Ablauf der ersten Finanzierung abgeschlossen wird. Dies kann bei der Hausbank wie auch bei anderen Banken unterzeichnet werden.

Kosten bei einer Anschlussfinanzierung

Bei einer Prolongation fallen normalerweise keine Kosten an.

Umschuldung: Anders sieht es jedoch bei einer Umschuldung aus. Für die Übertragung der bestehenden Grundschuld auf die neue Bank entstehen Kosten. Die Höhe der Kosten ist abhängig davon, ob es sich um eine Löschung und Neueintragung oder um eine Grundschulabtretung handelt.

Löschung und Neueintragung der Grundschuld: Nicht nur der Aufwand dafür ist hoch, sondern auch die Kosten. Ungefähr 0,2 Prozent der Grundschuld werden für die Löschung verlangt und für die Neueintragung circa 663,00 €.

Grundschuldabtretung: Hier wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten. Die Abtretung kostet ca 0,2 Prozent der Grundschuld. Manche Banken übernehmen die Kosten sogar. Dies ist zeitlich gesehen weniger Aufwand, vor allem wenn die Bank alle Formalitäten und Notararbeiten übernimmt.

Forward-Darlehen: Auch bei einem Forward-Darlehen fallen Kosten für die Grundschuldübertragung an. Hinzu wird noch ein höherer Sollzins berechnet, denn durch die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Da jede Bank einen anderen Aufschlag berechnet, kann man nur mit einem Durchschnittswert von 0,02 Prozentpunkte pro Monat ausgehen. Trotzdem lohnt sich ein Forward-Darlehen, vor allem in dieser Zeit, da die Zinsen momentan sehr niedrig sind.

Kündigung eines Anschlussdarlehens

Eine Anschlussfinanzierung zu kündigen, ist oft nicht möglich. Jedoch gibt es drei Ausnahmen:

  1. Sonderkündigung laut § 489 BGB: Das Anschlussdarlehen kann nach zehn Jahren - nachdem die Anschlussfinanzierung ausgezahlt wurde - mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Forward-Darlehen können zehn Jahre nach Vertragsabschluss gekündigt werden.
  2. Verkauf der Wohnung oder des Hauses: Die Immobilie darf jederzeit verkauft werden. Auch die Bank darf sich dem Besitzer nicht in den Weg stellen
  3. Nachfinanzierung, trotz Einwände der Bank: Dies wird benötigt, falls der Besitzer sich mit weiteren Umbaukosten verkalkuliert hat und somit einen weiteren Kredit braucht. Wenn die jetzige Bank den Antrag jedoch ablehnt, obwohl das Haus noch höher beliehen werden kann, hat der Kreditnehmer ein Kündigungsrecht.

In den letzten beiden Fällen darf von der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung gestellt werden, da durch die vorzeitige Kündigung die Zinszahlungen wegfallen.

Der Bausparvertrag als Alternative

Anstatt einer Anschlussfinanzierung kann kann der Kreditnehmer sich auch für einen Bausparvertrag entscheiden. Auch diese Variante ist dazu geeignet, nach Ablauf des ersten Kredites seine Restschuld abzubezahlen.

Hier eine kurze Erklärung zum Vorgang:

Der Finanzierte durchläuft mit dem Bausparer zwei Phasen - die Ansparphase und die Darlehensphase. Die Dauer der ersten Phase beträgt meistens sieben bis acht Jahre, in der der Kreditnehmer regelmäßig Beiträge einzahlt. Nach dieser Phase wird unter den Zinsbedingungen des Vertragsabschlusses von der Bausparkasse dem Finanzierten ein zinsgünstiges Bauspardarlehen ausgezahlt. Dieses Vorgehen ersetzt die Anschlussfinanzierung. Somit können die Zinsen in einem längeren Zeitraum gesichert werden als zum Beispiel bei einem Forward-Darlehen. Bei einem Bausparvertrag rechnet man mit einer Zeitspanne von sieben bis acht Jahren.

Das Forward-Darlehen und der Bausparvertrag im Vergleich

Zwar sichert der Bausparvertrag dem Kreditnehmer günstigere Zinsen, jedoch kann nicht garantiert werden, dass der gebrauchte Darlehensbetrag am Auszahlungstag von der Bank bereit gestellt wird. Der Bausparer wird zwar nach sieben bis acht Jahren zuteilungsreif, jedoch ist die Bausparkasse dazu angewiesen nur eine gewisse Anzahl an Bausparern auszuzahlen. Dies kann dazu führen, dass der Finanzierte seine Darlehenssumme nicht bereitgestellt bekommt und somit gegebenenfalls auf eine Zwischenfinanzierung zurückgreifen muss.

Bei dem Forward-Darlehen hingegen wird dafür garantiert, dass die vereinbarte Summe an dem gewünschten Tag zur Verfügung gestellt wird. Hingegen gibt es beim Bausparvertrag keine Abnahmepflicht. Wenn zum Beispiel die Zinsen in dem Zeitraum noch weiter sinken sollten, kann eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, ohne den Bausparer anzunehmen. Daraufhin wird der eingezahlte Betrag aus dem Bausparvertrag ausgezahlt. Dies geht wiederum mit dem Forward-Darlehen nicht. Der Finanzierte ist vertraglich verpflichtet, diese Anschlussfinanzierung anzunehmen, egal ob sich die Zinsen verbessert oder verschlechtert haben.

Fazit:

Mit einem Bauspardarlehen hat man ein unbegrenzte Anzahl an kostenlosen Einzahlungen von Sondertilgungen, die einem bei Forward-Darlehen nicht zur Verfügung stehen. Außerdem kann bei einem Bausparer der Darlehensbetrag vollständig zurück gezahlt werden ohne die Kündigungsfrist einhalten zu müssen oder Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen.

Nun stellt sich die Frage, ob die Umfinanzierung mit einem Risiko, wie bei dem Bausparvertrag, stattfinden soll oder doch mit einem Forward-Darlehen ohne Risiko, dafür aber mit weniger Freiheiten gearbeitet wird. Auch zu dieser Frage beraten wir Sie natürlich individuell.

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